Аренда земли при смене собственника дома

Вопросы, связанные с землей (правом собственности, пользования, аренды и т. п.) достаточно сложны и многогранны, что вызывает много трудностей в практическом землепользовании. Часто определенные ситуации решаются, исходя из соответствующей судебной практики. Напомним, что сегодня можно правомерно пользоваться и ссылаться на правовые позиции Верховного Суда (хотя и это может измениться).

В данном материале рассмотрим вопросы, связанные с арендой земли при смене собственника здания или сооружения. Что в таком случае происходит с земельным участком и как должен действовать новый владелец.

Общий принцип в этом вопросе установлен статьей 120 Земельного кодекса Украины. Речь идет о том, что земля следует за зданием, которое на ней размещено. То есть при смене собственника здания, к новому собственнику переходит право собственности или право пользования земельным участком, отведенным для такой недвижимости. Относительно аренды земли, то аналогичный принцип закреплен и статьей 7 Закона Украины «Об аренде земли» — к лицу, которое приобрело право собственности на дом или сооружение, находящиеся на арендованной земле, переходит право на данный участок. При этом прекращается договор аренды в части аренды прошлым арендатором.

На первый взгляд, достаточно понятна из теоретической стороны норма. Однако в практическом плане как у граждан, так и в хозяйствующих субъектов, возникает ряд проблем.

Дело в том, что многие здания и сооружения, особенно в городах, построены на землях, находящихся в коммунальной или государственной собственности. А непосредственные владельцы такой недвижимости пользуются землей на основании заключенных с государственными или органами местного самоуправления договорах аренды. Соответственно при покупке такой недвижимости у нового владельца возникает вопрос — что делать с землей.

Распространено мнение, что договор аренды с предыдущим владельцем считается прекращенным, а новому владельцу, соответственно, необходимо обращаться в соответствующий орган власти с целью заключения нового договора. Как известно, эта процедура является очень непростой. Да и так ли это на самом деле.

Существенное значение в урегулировании этого вопроса на сегодня играет практика Верховного Суда. Сформировалась она в сфере хозяйственной юрисдикции. Позиция Верховного Суда сводится к тому, что при возникновении у другого лица права собственности на здание право аренды предыдущего владельца прекращается автоматически, без оформления этого факта какими бы то ни было документами. Эта норма является императивной, а потому не допускает изменения в договорах. При этом договор аренды в таком случае полностью не прекращается, а происходит замена стороны в обязательстве.

Таким образом, новый владелец недвижимости приобретает право пользования по действующему договору аренды, а не обязан повторно обращаться для предоставления земельного участка. Соответственно после продажи объектов недвижимости прошлые владельцы не обязаны платить арендную плату за землю, а обязанность внесения такой платы автоматически возникает у нового владельца здания.

Итак, требования органов власти о предоставлении документов для заключения новых договоров являются неправомерными. Так же, как и иски о взыскании убытков или безосновательно удержанных средств не подлежат удовлетворению. Вместе с тем, у нового собственника возникает обязанность по уплате арендной платы, как это предусмотрено договором аренды с прошлым владельцем.

Стоит отметить, что такие споры являются распространенными, поэтому при возникновении подобных вопросов советуем обратиться к адвокату по земле для консультаций и решения проблемы.

Как можно выписать человека из жилья

В данном материале хотим обратить внимание на проблемность вопроса выселения и выписки из жилья. Ответим - можно ли выписать совладельца. Также еще раз обратим внимание на общую проблематику вопроса в

Ответственность за нетрезвое вождение с учетом изменений 2021

В данном материале расскажем о нововведениях относительно ответственности за нетрезвое вождение в 2021 году, а также об особенностях ответственности по 130 статье КУоАП и действительно ли это будет сп

Новые штрафы для водителей 2021

С 17 марта 2021 вступают в силу изменения в законодательство, предусматривающие увеличение размера штрафов для водителей, а также ряд других изменений, направленных на повышение безопасности дорожного