Оренда землі при зміні власника будинку

Питання, пов’язані із землею (правом власності, користування, оренди тощо) досить складні і багатогранні, що викликає багато труднощів у практичному землекористуванні. Часто певні ситуації вирішуються, виходячи з відповідної судової практики. Нагадаємо, що на сьогодні можна правомірно користуватися і посилатися на правові позиції Верховного Суду (хоча і це може змінитися).

В даному матеріалі розглянемо питання, пов’язані з орендою землі при зміні власника будинку або споруди. Що в такому випадку відбувається із земельною ділянкою і як повинен діяти новий власник.

Загальний принцип в цьому питанні встановлено статтею 120 Земельного кодексу України. Йдеться про те, що земля слідує за будівлею, яка на ній розміщена. Тобто при зміні власника будівлі, до нового власника переходить право власності або право користування земельною ділянкою, що відведена для такої нерухомості. Стосовно оренди землі, то аналогічний принцип закріплений і статтею 7 Закону України «Про оренду землі» — до особи, яка набула право власності на будинок або споруду, що знаходяться на орендованій землі, переходить право даної ділянки. При цьому припиняється договір оренди в частині оренди минулим орендарем.

На перший погляд, досить зрозуміла з теоретичного боку норма. Однак в практичному плані як в громадян, так і в господарюючих суб’єктів, виникає ряд проблем.

Справа в тому, що багато споруд та будівель, особливо у містах, побудовані на землях, що перебувають в комунальній або державній власності. А безпосередні власники такої нерухомості користуються землею на підставі укладених з державними або органами місцевого самоврядування договорах оренди. Відповідно при купівлі такої нерухомості у нового власника виникає питання — що робити із землею.

Поширена думка, що договір оренди з попереднім власником вважається припиненим, а новому власнику, відповідно, необхідно звертатися до відповідного органу влади з метою укладення нового договору. Як відомо, ця процедура є дуже непростою. Та і чи так це насправді.

Суттєве значення у врегулюванні цього питання на сьогодні відіграє практика Верховного Суду. Сформована вона в сфері господарської юрисдикції. Позиція Верховного Суду зводиться до того, що при виникненні в іншої особи права власності на будівлю право оренди попереднього власника припиняється автоматично, без оформлення цього факту якими б то не було документами. Ця норма є імперативною, а тому не допускає зміни в договорах. При цьому договір оренди в такому випадку повністю не припиняється, а відбувається заміна сторони в зобов’язанні.

Таким чином, новий власник нерухомості набуває право користування за діючим договором оренди, а не зобов’язаний повторно звертатися для надання земельної ділянки. Відповідно після продажу об’єктів нерухомості минулі власники не зобов’язані сплачувати орендну плату за землю, а обов’язок внесення такої плати автоматично виникає у нового власника будівлі.

Отже, вимоги органів влади щодо надання документів для укладення нових договорів є неправомірними. Так само як і позови про стягнення збитків або безпідставно утриманих коштів не підлягають задоволенню. Разом з тим, у нового власника виникає обов’язок по сплаті орендної плати, як це передбачено договором оренди з минулим власником.

Варто зазначити, що такі спори є поширеними, а тому при виникненні подібних питань радимо звернутися до адвоката по землі для консультацій та вирішення проблеми.

Строк подачі відомостей про бенефіціарів продовжать

Можна розраховувати, що строк для подачі інформації про структуру власності та кінцевих бенефіціарних власників таки продовжать. Пропонується це зробити ще на 9 місяців, тобто до 11 липня 2022 року.

Пеня за прострочення сплати аліментів

В даному матеріалі ми розглянемо таке питання, як фінансова відповідальність за порушення строків сплати аліментів у вигляді пені. Який її розмір, як потрібно обчислювати та що потрібно зробити для її

Встановлення опіки над дорослим

В даному матеріалі детально розглянемо ситуацію визнання особи недієздатною та встановлення над нею опіки: куди потрібно звертатися, в якому порядку, хто має право звертатися та які є особливості.