Срок аренды земли

Земля – это главное национальное богатство. Так говорит Земельный кодекс Украины и с этим сложно спорить, учитывая ценность украинских земель. Активное развитие аграрного производства и его лидерские позиции в экспорте нашей страны это лишний раз подтверждают.

Большинство земель сельскохозяйственного назначения в свое время были разделены на паи и находятся в собственности физических лиц. Аграрные производители используют их на условиях аренды. Именно арендные отношения являются базой для агропредприятий до полноценного становления рынка земли. На этом поприще достаточно много споров, в том числе и судебных.

В данном материале рассмотрим основные моменты в разрезе земель сельскохозяйственного назначения по сроку договора аренды, с какого времени он исчисляется, когда можно рассчитывать вернуть землю из аренды, какие есть нововведения и особенности в вопросах продления срока аренды и досрочного расторжения.

Определение срока аренды

Срок договора аренды между частными лицами согласовывается сторонами в самом договоре. Вместе с тем, при аренде земли сельскохозяйственного назначения срок аренды не может быть менее 7 лет. Этот минимальный срок установлен ЗК Украины и законом "Об аренде земли" и отступить от него в сторону уменьшения невозможно. Вместе с тем на больший срок заключить договор можно.

Относительно максимального срока аренды, он также установлен законодательно в 50 лет.

Следует учитывать, что есть особенность в области мелиорированных земель и тех, где осуществляется гидротехническая мелиорация, которые также предназначены для сельскохозяйственного производства. Минимальный срок аренды этих земель составляет 10 лет.

Начало аренды

На сегодняшний день законодательно установлено, что день прекращения действия договора аренды рассчитывается с даты его заключения. Однако право аренды земли возникает у арендатора только с момента государственной регистрации этого права. Сейчас государственной регистрации подлежит само право, однако определенное время назад необходимо было регистрировать договор.

В большинстве же договоров было указано, что он начинает действовать после его подписания и государственной регистрации, как было предусмотрено действующим законодательством. При этом дата подписания, указанная в договоре, и дата регистрации почти всегда отличаются. В основном, агропредприятия и фермеры заключали договора, а затем пакетом подавали их на регистрацию. Достаточно часто регистрация происходила существенно позже, чем дата подписания. Разница может составлять несколько лет.

При таких обстоятельствах срок начала договора аренды начинается не с даты его подписания, а с даты государственной регистрации. Именно такой позиции придерживается и Верховный Суд, в частности, в Постановлении от 15.01.2020 г. по делу № 322/1178/17, связывая момент заключения договора именно с его регистрацией.

Поскольку в большинстве своем регистрацию договоров осуществлял именно арендатор, то в своих интересах он мог затянуть регистрацию и искусственно увеличить срок аренды на несколько лет. При этом арендатор пользовался землей и до регистрации. По этому вопросу возникало много споров, однако, как отмечено выше, суды становятся на сторону именно арендатора.

При этом Верховный Суд в упомянутом Постановлении указал, что в случае существенной задержки с регистрацией, арендодатель имеет право обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Такая возможность действительно есть, однако следует учитывать все аспекты, в том числе и продолжительность судебных процессов.

За таких обстоятельств при заключении договоров советуем более тщательно подходить к вопросам определения времени начала аренды, срока договора и даты его окончания.

Истечение срока договора аренды

В старых договорах аренды обычно предполагалось продление его срока на старых условиях, если ни одна из сторон не требует его прекращения за определенное время до окончания срока.

Если вы, как арендодатель, планируете пересмотреть условия или прекратить договор, то следует ознакомиться с нормами договора и отправить соответствующее письменное уведомление арендатору. В дальнейшем следует договориться с арендатором о новых условиях использования и оплаты.

Возобновление договора аренды земли

Возобновление аренды – это довольно интересное нововведение в законодательстве, введенное с 2020 года. Оно достаточно выгодно арендатору, однако не всегда может быть удобно арендодателю.

Условие о возобновлении вносится в договор аренды с согласия обеих сторон в добровольном порядке и не является обязательным.

При наличии такого условия после окончания срока договора он автоматически возобновляется на такой же срок и на таких же условиях без подписания дополнительных соглашений или других документов. Это положение заносится напрямую в Государственный реестр прав.

Если одна из сторон хочет отказаться от возобновления, то она должна подать соответствующее заявление к государственному регистратору не позднее чем за месяц до даты истечения срока действия договора.

Таким образом это существенно упрощает процедуру продления договоров аренды земли для арендаторов, однако лишает возможности арендодателю требовать пересмотра условий при заключении договора на новый срок, что можно делать при отсутствии в договоре условия о возобновлении.

Советы

К сожалению, часто арендаторы злоупотребляют своими правами и ставят арендодателей – собственников земли в очень неудобное положение, в том числе и в части сроков аренды. Судебная практика тоже часто становится на сторону агропроизводителей. При таких условиях советуем более тщательно подходить к заключению или перезаключению договора аренды земли. При необходимости настаивать на исключении невыгодных для арендодателя требований, ведь именно арендатор в большинстве своем предлагает текст договора. Для обеспечения своих прав рекомендуем обращаться к адвокату по земельным вопросам именно на этапе заключения договора аренды.

Изменения налогового законодательства 2022: возврат проверок и штрафов

Какие изменения в налогообложении произойдут с мая 2022 гога, кто сможет пользоваться льготами по соблюдению налоговых сроков, в какие сроки должны быть выполнены налоговые обязательства другими предп

Регистрация благотворительного фонда 2022

Расскажем, какие благотворительные организации можно создать в Украине, порядок их создания и регистрации, а также особенности регистрации в условиях военного времени и ограниченного функционирования

Трудовые отношения в условиях войны

В данном материале более подробно объясним, как можно урегулировать отношения в трудовой сфере во время военного положения, что делать при фактической невозможности выполнять работу через боевые дейст