Строк оренди землі

Земля — це головне національне багатство. Так говорить Земельний кодекс України і з цим складно сперечатися, зважаючи на цінність українських ґрунтів. Активний розвиток аграрного виробництва та його лідерські позиції в експорті нашої країни це зайвий раз підтверджують.

Більшість земель сільськогосподарського призначення свого часу були розпайовані та перебувають у власності фізичних осіб. Аграрні виробники використовують їх на умовах оренди. Саме орендні відносини є базою для агропідприємств до повноцінного становлення ринку землі. І на цій ниві досить багато суперечок та спорів, зокрема і судових.

В даному матеріалі розглянемо основні моменти в розрізі земель сільськогосподарського призначення щодо строку договору оренди, з якого часу він обчислюється, коли можна розраховувати повернути землю з оренди, які є нововведення та особливості в питаннях продовження строку оренди та дострокового розірвання.

Визначення строку оренди

Строк договору оренди між приватними особами узгоджується сторонами в самому договорі. Разом з тим при оренді землі сільськогосподарського призначення строк оренди не може бути меншим 7 років. Цей мінімальний строк встановлений ЗК України та законом «Про оренду землі» і відступити від нього в бік зменшення неможливо. В той же час на більший строк укласти договір можна.

Щодо максимального строку оренди, то він також встановлений законодавчо в 50 років.

Варто враховувати, що є особливість щодо ділянок меліорованих земель та тих, де здійснюється гідротехнічна меліорація, які також призначені для сільськогосподарського виробництва. Мінімальний строк оренди цих земель становить 10 років.

Початок оренди

На сьогоднішній день законодавчо встановлено, що день припинення дії договору оренди розраховується від дати його укладення. Однак право оренди землі виникає в орендаря лише з часу державної реєстрації цього права. Зараз державній реєстрації підлягає саме право, однак певний час назад необхідно було реєструвати договір.

В більшості ж договорів було зазначено, що він починає діяти після його підписання та державної реєстрації, як було передбачено чинним на той час законодавством. При цьому дата підписання, вказана в договорі, та дата реєстрації майже завжди відрізняються. Здебільшого агропідприємства та фермери укладали договори, а потім пакетом подавали їх на реєстрацію. Досить часто реєстрація відбувалася суттєво пізніше, ніж дата підписання. Різниця може становити декілька років.

За таких обставин строк початку договору оренди починається не з дати його підписання, а з дати державної реєстрації. Саме такої позиції притримується і Верховний Суд, зокрема в Постанові від 15.01.2020 р. по справі № 322/1178/17, пов’язуючи момент укладення договору саме з його реєстрацією.

Оскільки здебільшого реєстрацію договорів здійснював саме орендар, то в своїх інтересах він міг затягнути реєстрацію та штучно збільшити строк оренди на декілька років. При цьому орендар користувався землею і до реєстрації. З цього питання виникало багато спорів, однак, як зазначено вище, суди стають на бік саме орендаря.

При цьому Верховний Суд в згаданій Постанові вказав, що у випадку суттєвої затримки з реєстрацією, орендодавець має право звернутися з вимогою про дострокове розірвання договору. Така можливість дійсно є, проте потрібно враховувати всі аспекти, в тому числі і тривалість судових процесів.

За таких обставин при укладенні договорів радимо більш ретельно підходити до питань визначення часу початку оренди, строку договору і дати його закінчення.

Закінчення строку договору оренди

В старих договорах оренди зазвичай передбачалося можливість продовження його строку та старих умовах, якщо жодна із сторін не вимагає його припинення за певний час до закінчення строку.

Якщо ви, як орендодавець, плануєте переглянути умови або ж припинити договір, то варто ознайомитися з нормами договору та надіслати відповідне письмове повідомлення орендарю. В подальшому слід домовитися з орендарем про нові умови використання та оплати.

Поновлення договору оренди землі

Поновлення оренди — це досить цікаве нововведення в законодавстві, яке було запроваджене з 2020 року. Воно досить вигідне орендарю, однак не завжди може бути зручне орендодавцю.

Умова про поновлення вноситься до договорів оренди за згодою обох сторін в добровільному порядку та не є обов’язковою.

За наявності такої умови, після закінчення строку договору він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без підписання додаткових угод або інших документів. Це положення заноситься безпосередньо до Державного реєстру прав.

Якщо ж одна із сторін хоче відмовитися від поновлення, то вона повинна подати відповідну заяву до державного реєстратора не пізніше як за місяць до дати закінчення строку дії договору.

Таким чином, це суттєво спрощує процедуру продовження договорів оренди землі для орендарів, однак позбавляє можливості орендодавцю вимагати перегляду умов при укладенні договору на новий строк, що можна робити при відсутності в договорі умови про поновлення.

Поради

На жаль, досить часто орендарі зловживають своїми правами та ставлять орендодавців — власників землі в дуже незручне становище, зокрема і в частині строків оренди. Судова практика також часто стає на бік агровиробників. За таких умов радимо ретельніше підходити до укладення або переукладення договору оренди землі. При необхідності наполягати на виключенні невигідних для орендодавця вимог, адже саме орендар здебільшого пропонує текст договору. Для забезпечення своїх прав радимо звертатися до адвоката по земельних питаннях саме на етапі укладення договору оренди.

Зміни податкового законодавства 2022: повернення перевірок і штрафів

Які зміни в оподаткуванні відбудуться з травня 2022 року, хто зможе користуватися пільгами щодо дотримання податкових строків, в які строки мають бути виконані податкові зобов’язання іншими підприємця

Реєстрація благодійного фонду 2022

Розповімо які благодійні організації можна створити в Україні, порядок їх створення та реєстрації, а також особливості реєстрації в умовах воєнного часу та обмеженого функціонування державних реєстрів

Трудові відносини в умовах війни

В даному матеріалі більш детально пояснимо як можна врегулювати відносини в трудовій сфері під час воєнного стану, що робити при фактичній неможливості виконувати роботу через бойові дії, які зміни бу