Как правильно сдать в аренду жилье?
В Украине очень много наших граждан сдают в аренду жилье: долговременно или посуточно, или даже почасово. С началом войны спрос на аренду жилья в некоторых регионах вырос небывало.
Привычно, что человек, имеющий дополнительные квадратные метры, с целью получения дополнительной прибыли, сдает их в аренду тем, кому это нужно.
Также обычно это в основном происходит без заключения договоров и без декларирования таких дополнительных доходов и уплаты налогов. Хотя договор часто подписывается в основном формально. Это обусловлено тем, что идти в суд или вступать в другой спор по такому договору без декларирования и уплаты налогов арендодателю достаточно опасно — это может угрожать неприятностями с налоговой и полицией (об этом дальше).
Если вы сдаете или планируете сдавать квартиру именно так, как описано выше, то вам этот материал будет неинтересен. Однако если вы хотите это сделать законно, то мы расскажем, как правильно оформить договор аренды жилья, как декларировать и платить налоги с доходов от аренды и нужно ли регистрироваться предпринимателем, если вы всего лишь сдаете собственное жилье.
Нужно ли регистрировать ФЛП?
Начнем, пожалуй, именно с этого, ведь вопрос достаточно спорный. С одной стороны, лицо имеет полное право распоряжаться своим имуществом и сдавать его в аренду как простой гражданин.
Однако в последнее время участились случаи выписки штрафов арендодателям за сдачу квартиры в аренду без регистрации физического лица — предпринимателя или другого хозяйствующего субъекта.
В Кодексе об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за осуществление хозяйственной деятельности без регистрации хозяйствующим субъектом — в нашем случае ФЛП (статья 164). И в практике уже есть случаи, когда прибывшая полиция, например, на какой-то квартирный конфликт, выписывает протокол по данной статье, а суд назначает штраф, который составляет от 17 000 грн. до 34000 грн. Сумма достаточно большая.
Правомерность подобных штрафов очень сомнительна, но прецедентов много.
А потому, если вы планируете сдавать квартиру постоянно и с официальным оформлением, то рекомендуем подумать о регистрации ФЛП. Еще одной причиной, кроме риска штрафов, является существенная экономия на налогах (об этом будет дальше).
Налогообложение доходов от аренды
Если вы сдаете квартиру как простой гражданин, то доходы от аренды необходимо включить в Декларацию об имущественном положении и доходах. Она подается один раз в год до 1 мая следующего за отчетным годом, а налоги уплачиваются до 1 августа.
Размер налога составляет 18% — налог с доходов физических лиц, а также необходимо уплатить военный сбор — 1,5%.
Гораздо выгоднее в таком случае зарегистрироваться предпринимателем на едином налоге 2-й или 3-й группы.
На едином налоге вы можете находиться, если площадь сдаваемых в аренду жилых помещений не превышает 400 квадратных метров.
На второй группе единого налога необходимо уплачивать налог в размере 20% от размера минимальной заработной платы (на сегодняшний день это 1300 грн.). Если вы зарегистрируетесь на третью группу, то налог будет составлять 5% от суммы дохода. Есть особенности единого налога во время войны, о котором можно почитать в нашем отдельном материале.
Дополнительно также придется платить единый социальный взнос.
Если вы нуждаетесь в более подробной консультации и помощи, обратитесь к нашему налоговому адвокату.
Заключение договора аренды
Если вы как арендодатель действительно хотите иметь более-менее действенный механизм защиты, советуем более тщательно подойти к заключению договора аренды, а не пользоваться договорами из Интернета или от брокеров. Стандартный договор обычно просто фиксирует отношения и содержит общие положения без конкретных гарантий.
Перечитайте его внимательнее и дополните, а по необходимости обратитесь к адвокату по жилищным делам для помощи в заключении договора.
Кроме того, составьте акт приема-передачи квартиры, где четко зафиксируйте ее состояние, в том числе количество и состояние мебели и техники. Можете указать также их стоимость. При желании можете сделать фото самых дорогих предметов. Все это в будущем позволит требовать компенсации за нанесенный ущерб.