Як правильно здати в оренду житло?
В Україні дуже багато наших громадян здають в оренду житло: довготривало або ж подобово, чи навіть погодинно. З початком війни попит на оренду житла в деяких регіонах зріс небувало.
Звично, що людина, яка має додаткові квадратні метри, з метою отримання додаткового прибутку здає їх в найм тим, кому це потрібно.
Також звично, що це здебільшого відбувається без укладення договорів та без декларування таких додаткових доходів і сплати податків. Хоча договір часто підписується здебільшого формально. Зумовлено це тим, що йти до суду чи вступати в інший спір по такому договору без декларування та сплати податків орендодавцю досить небезпечно — це може загрожувати неприємностями з податковою та з поліцією (про це згодом).
Якщо ви здаєте або плануєте здавати квартиру саме так, як описано вище, то вам цей матеріал буде нецікавий. Однак коли ви хочете це зробити законно, то ми розповімо як правильно оформити договір оренди житла, як декларувати та сплачувати податки з доходів від оренди та чи потрібно реєструватися підприємцем, якщо ви всього лиш здаєте власне житло.
Чи потрібно реєструвати ФОП?
Розпочнемо, мабуть, саме з цього, адже питання досить спірне. З одного боку особа має повне право розпоряджатися своїм майном та здавати його в оренду як простий громадянин.
Однак останнім часом почастішали випадки виписування штрафів орендодавцям за здачу квартири в найм без реєстрації фізичної особи — підприємця або ж іншого господарюючого суб‘єкта.
В Кодексі про адміністративні правопорушення передбачена відповідальність за здійснення господарської діяльності без реєстрації господарюючим суб’єктом — в нашому випадку ФОП (стаття 164). І в практиці уже трапляються випадки, коли поліція, яка прибула, наприклад, на якийсь квартирний конфлікт, виписує протокол по даній статті, а суд призначає штраф, який становить від 17 000 грн. до 34 000 грн. Сума досить чимала.
Правомірність подібних штрафів дуже сумнівна, але прецедентів багато.
А тому, якщо ви плануєте здавати квартиру постійно і з офіційним оформленням, то радимо подумати про реєстрацію ФОП. Ще однією причиною окрім ризику штрафів є суттєва економія на податках (про це буде далі).
Оподаткування доходів від оренди
Якщо ви здаєте квартиру як простий громадянин, то доходи від оренди необхідно включити до Декларації про майновий стан та доходи. Вона подається один раз в рік до 1 травня наступного за звітним року, а податки сплачуються до 1 серпня.
Розмір податку становить 18% — податок з доходів фізичних осіб, а також необхідно сплатити військовий збір — 1,5%.
Набагато вигідніше в такому випадку зареєструватися підприємцем на єдиному податку 2-ї або ж 3-ї групи.
На єдиному податку ви можете перебувати, якщо площа житлових приміщень, які здаються в оренду, не перевищує 400 квадратних метрів.
На другій групі єдиного податку необхідно сплачувати податок в розмірі 20% від розміру мінімальної заробітної плати (на сьогодні це 1300 грн.). Якщо ж ви зареєструєтесь на третю групу, то податок буде становити 5% від суми доходу. Є особливості єдиного податку на час війни, про який можна почитати в нашому окремому матеріалі.
Додатково також доведеться сплачувати єдиний соціальний внесок.
Якщо ви потребуєте більш детальної консультації та допомоги, можете звернутися до нашого податкового адвоката.
Укладення договору оренди
Якщо ви, як орендодавець, дійсно хочете мати більш-менш дієвий механізм захисту, радимо ретельніше підійти до складання договору оренди, а не користуватися договорами з Інтернету або від брокерів. Стандартний договір здебільшого просто фіксує відносини та містить загальні положення без конкретних гарантій.
Перечитайте його уважніше та доповніть, а за потреби зверніться до адвоката по житлових справах для допомоги у складенні договору.
Окрім того складіть акт прийому-передачі квартири, де чітко зафіксуйте її стан, в тому числі кількість та стан меблів і техніки. Можете вказати також їх вартість. За бажання, можете зробити фото найдорожчих предметів. Усе це в майбутньому дасть можливість вимагати компенсації за завдані збитки.