Как разделить общую квартиру?

Совместная собственность на имущество часто вызывает огромное количество проблем и конфликтов. В основном конфликты возникают, когда общая собственность на недвижимость возникает вследствие наследования или же у бывших супругов. В первом случае это могут быть достаточно дальние родственники, которым сложно найти общий язык. Относительно конфликта у бывших супругов – в большинстве случаев это и так понятно.

По умолчанию общая собственность предусматривает пользование жильем для своего проживания. Любые другие действия, в том числе и вселение посторонних лиц, допускается по взаимному согласию. Что же делать, если совладельцы чужие люди или совместное проживание невозможно или нецелесообразно.

Если речь идет о доме, то его разделение в основном проще, учитывая возможность обустроить отдельные выходы. Однако как быть с квартирой?

В данном материале расскажем о путях разделения квартиры, находящейся в общей собственности. Можно ли получить денежную компенсацию и отказаться от своей доли? Можно ли вынудить другого совладельца совместно продать имущество? Как можно разделить квартиру или же определить в натуре доли совладельцев?

Определение порядка использования

Как было сказано выше, по умолчанию, совладельцы имеют право пользоваться всей квартирой совместно. Для того чтобы закрепить за каждым совладельцем определенную комнату (если это допускается) предусмотрена процедура определения порядка пользования имуществом.

Это можно сделать путем заключения нотариально удостоверенного договора или в судебном порядке.

Указанная процедура не прекращает статус общей собственности, однако пользоваться жильем станет проще.

За каждым из совладельцев закрепляется определенная комната квартиры, а нежилые помещения (кухня, санузел, коридор) остаются в совместном пользовании.

Раздел имущества в натуре

Фактические последствия разделения несколько похожи на определение порядка использования, однако правовые последствия существенно отличаются.

При разделе квартиры в большинстве случаев каждому совладельцу передается в частную собственность определенная комната, а нежилые помещения (кухня, санузел, коридор) остаются в общей собственности. Однако своей комнатой можно распоряжаться без согласия других совладельцев.

Указанная процедура может быть реализована либо путем заключения договора, либо путем обращения в суд.

Судебное решение дела потребует проведения соответствующей экспертизы с разработкой проекта разделения.

Принудительный выкуп части совладельца

Указанный вариант раздела имущества предусматривает лишение права на имущество одного из совладельцев с выплатой ему денежной компенсации. Это происходит по решению суда.

Реализация такого варианта возможна при наличии нескольких обстоятельств:

• Доля совладельца незначительна и не может быть выделена;
• Недвижимость неделима (нужно экспертное подтверждение);
• Совместное пользование невозможно;
• Это не нанесет существенного вреда такому совладельцу.

Из анализа судебной практики можно сказать, что рассчитывать на положительное решение такого варианта возможно только при наличии у второго совладельца собственного жилья, кроме доли в общей квартире.

Если это единственное жилье, то результат будет, скорее всего, отрицательный. Детальнее об этом мы рассказываем в отдельном материале.

Взыскание компенсации и отказ от своей доли

Также совладелец может отказаться от своей доли в квартире и потребовать взыскания с другого совладельца денежной компенсации.

Как и предыдущий вариант, это предполагает прекращение общей собственности и передача всего объекта в собственность кому-то одному. Он также реализуется в судебном порядке. Обязательным условием его реализации также является невозможность разделения объекта.

Кроме того, при его реализации нужно учитывать наличие финансовых возможностей ответчика по выплате денежной компенсации.

Вынуждены констатировать, что реализация обоих указанных вариантов сложна, требует много усилий, однако результат может быть непрогнозируемый.

Совместная продажа квартиры полностью

Такой вариант может быть наилучшим, однако его реализация возможна исключительно при общем согласии.

Заставить другого совладельца вместе продать всю квартиру целиком – невозможно. Законодательство этого не предусматривает.

Продажа своей доли квартиры

Совладелец всегда может продать свою долю третьему лицу.

Конечно, есть некоторые особенности. Так, другие совладельцы имеют преимущественное право на покупку такой доли. Соответственно нужно обязательно направить другим совладельцам письменное предложение купить вашу долю. Если в течение 30 дней никто на ваше предложение не отреагирует, можно продавать долю третьему лицу. Детальнее почитайте в нашем отдельном материале.

Проблемой может быть найти покупателя на долю. Однако это может быть легче, если осуществить предварительно раздел имущества или хотя бы определение порядка пользования.

Выводы

Совместная собственность на квартиру – почти всегда проблема. Лучший способ решения этой проблемы – по взаимному согласию совладельцев и только так. Если согласия нет – судебные процессы будут сложны и без гарантированного результата. Однако и другого выхода из ситуации может не быть. Если вы решите идти в суд, настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к адвокату.